Zweck

Der Erneuerungsfonds dient dazu, Kapital zu äufnen für langzyklisch notwendige Erneuerungs- und Renovationsarbeiten. Er ist relevant bei Liegenschaften, die zu Stockwerkeigentum aufgegliedert sind. Der einzelne Stockwerkeigentümer mag dem entgegenhalten, Renovationen seien dann zu finanzieren, wenn diese tatsächlich anstünden. Die Praxis zeigt, dass dies ein oftmals trügerischer Plan ist.

Erneuerungsfonds, zwingend oder nicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist der Erneuerungsfonds nicht. Wenn er jedoch in der Begründung von Stockwerkeigentum bzw. in den verbindlichen Verwaltungs- oder Nutzungsreglementen vorgeschrieben ist, dann ist jeder Eigentümer verpflichtet, die periodischen Leistungen zu entrichten.

Probleme, wenn Gelder zur Renovation fehlen

Die Praxis zeigt, dass eigentlich notwendige Renovationen oft scheitern, wenn nicht ausreichend Kapital für diese Arbeiten verfügbar ist. Befinden sich einzelne Eigentümer in einer finanziell engen Situation, erscheint es einfach, ein Renovationsvorhaben erst einmal aufzuschieben. Da damit der Instandstellungsbedarf gesamthaft ansteigt, ist das Problem nur aufgeschoben, bei weitem jedoch nicht gelöst.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass der Erneuerungsfonds um den jährlichen Betrag geäufnet wird, welcher in etwa der Altersabnützung bzw. Entwertung der allgemeinen Bauteile entspricht. Nicht dazuzurechnen sind die individuellen Wohnungsausbauten. Für diese hat der jeweilige Eigentümer in Eigenregie aufzukommen.

Beispiel aus der Praxis

Für ein 38 Jahre altes Mehrfamilienhaus liegt der Gebäudeversicherungswert bei 3.25 Mio. Franken. Erneuerungsbeiträge wurden erstmals 20 Jahre nach Erstellung überhaupt erhoben. Der Fonds weist heute einen Saldo von 55’000 Franken aus. Die Betonfassade muss dringend saniert werden, ebenso Oblichter, das Treppenhaus sowie absehbar Heizung und Fenster. Die Gesamtkosten belaufen sich auf voraussichtlich 400’000 bis 500’000 Franken. Da das Kapital im Erneuerungsfonds nicht ausreicht, entscheiden sich die Eigentümer, vorerst auf grosse Investitionen zu verzichten. Im Gegenzug erhöhen Sie die Beiträge in den Fonds von 3’200 auf 4’800 Franken im Jahr. Wohlgemerkt, nicht je Wohnung sondern für das gesamte Haus.

Dieses Beispiel zeigt auf, dass einerseits die Kapitalzurückstellung sehr stark vernachlässigt wurde, dass aber auch mit Erhöhung der Beiträge nicht innert nützlicher Frist angemessene Beträge zurückgestellt werden können. Es steht die Befürchtung im Raum, dass das Gebäude einen Wertverlust in der Gebäudesubstanz erleitet, welcher sich in einigen Jahren deutlich bemerkbar machen wir.

Prinzip: wer nutzt soll Rückstellungen bilden

Obiges Beispiel verdeutlich auch, wie über Jahre eine Diskrepanz von Ersteigentümern und späteren Besitzern in Bezug auf deren finanzielle Leistungen für Renovationen und Rückstellungen entsteht.

1. Erstbesitzer kommen zu gut weg
Die Eigentümer der Jahre von 1974 bis 1993 haben keinerlei Leistungen für Rückstellungen eingebracht, der Unterhalt wurde nur in bescheidenem Umfang vorgenommen. Die Altersentwertung für diese Zeit liegt bei rund 13 bis 15% des Gebäudewertes.

2. Nach 20 Jahren nur geringe Beiträge
Die Eigentümer in der Zeit von 1994 bis 2011 haben in 17 Jahren gesamthaft Rückstellungen von 55’000 Franken vorgenommen. Im Schnitt pro Jahr machte dies rund 3’200 Franken aus, bzw. ein Promille (1/1000) des Gebäudewertes. Die Altersentwertung in diesen Jahren betrug ca. 10 bis 12 Prozent des Gebäudewertes, somit rund 300’000 Franken.

3. Die aktuellen Besitzer müssen in die Tasche greifen
Die Eigentümer in der Zeit ab 2012 werden um ca. 50% höhere Beiträge leisten von total 4’800 Franken im Jahr für alle Wohnungen zusammen. Dies entspricht rund 1.5 Promille des Gebäudeversicherungswertes. Zudem müssen diese Eigentümer über Sonderzahlungen für Renovationen verhandeln, welche über höhere Nebenkosten für die Dauer der kommenden 5 bis 6 Jahre anfallen werden. Im Schnitt wird ein Eigentümer rund 3’000 bis 4’000 Franken an zusätzlichen Nebenkosten zu tragen haben.

Damit wir klar, dass diejenigen Parteien am stärksten zur Kasse gebeten werden, welche im Zeitpunkt der ersten langzyklischen Erneuerungen Eigentümer sind. Grosszyklische Erneuerungen fallen meist nach 35 bis 40 Jahren erstmals an. Dass diesem Umstand bei zahlreichen Handänderungen der letzten Jahre ausreichend Bedeutung zugemessen wurde, ist unwahrscheinlich. Eine sehr hohe Quote von Verkäufen lässt vielmehr den Eindruck enstehen, viele Besitzer verkaufen, sobald sie des Problems gewahr werden.

Fondsanteil verkaufen?

Es gibt sie noch, wenn auch seltener. Immobilienmakler oder Eigentümer, welche ein Objekt zu Preis X anbieten, und dazu noch Y als Anteil Erneuerungsfonds auf den Kaufpreis aufschlagen. Dieses Vorgehen ist nicht nur verpönt, sondern rechtlich auch gar nicht umsetzbar, da der einer Wohnung zugehörige Fondsanteil weder separat verkauft noch auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann. Zumeist geht es nur darum, den Preis eines Objektes günstiger anzusetzen und mit dem Aufschlag dennoch den Verkaufserlös zu maximieren.

Hingegen hat der Eigentümer unter Umständen “seinen” Anteil am Ernerungsfonds im Vermögen zu versteuern. Demgegenüber kann er die Beiträge bereits bei Zahlung in den Fonds als Unterhaltskosten steuerlich geltend machen.

Fazit und Empfehlungen

Beiträge an den Erneuerungsfonds sollen möglichst ab Erstbezug, spätestens jedoch nach zwei bis drei Jahren geleistet werden. Beiträge sollten geäufnet werden, bis der Fonds eine Höhe von 10 Prozent der Gebäudeversicherungssumme ausmacht. Als Empfehlung für die jährlichen Einlagen gelten Werte zwischen 0.4 und 1.0 Prozent der Versicherungssumme.

Aus der Serie der Immobilienberater

Lofthome Immobilien AG
16.05.2012

Einfamilienhäuser von CHF 1 bis 2.5 Mio. Franken
historische Liegenschaften, Liebhaberobjekte, Bauernhäuser
Eigentumswohnungen ab 800’000 bis 1.5 Mio. Franken
Lofts im ganzen Kanton

Weitere Kaufgesuche finden Sie auch hier.

Haben Sie ein entsprechendes Objekt anzubieten? Zörgern Sie nicht, uns unverbindlich zu kontaktieren. Ihre Erstinformationen werden mit absoluter Diskretion behandelt. Sie erreichen uns telefonisch unter 056 442 99 90 oder per e-Mail.

Wir freuen uns über Ihre Kontaktnahme.
Lofthome Immobilien AG

Villen und Einfamilienhäuser in jedem Preisrahmen
Eigentumswohnungen von CHF 1.5 bis 4 Mio. Franken
historische Liegenschaften, Liebhaberobjekte, Bauernhäuser
Lofts im ganzen Kanton Zug

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Lofthome Immobilien AG

DIE AUSGANGSLAGE

In einem ehemaligen Fabrikationsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen individuelle Lofts. Nicht nur Raumhöhen bis ca. 3.50 Meter, auch viele Elemente aus der Zeit der Industrialisierung zeugen noch von der ursprünglichen Funktion des Gebäudekomplexes.

Fabrikgebäude, Balkone

Küche (beispielhaft)

Loft-Wohnung mit Loggia

Wohnung mit Loggia, Detailansicht

LOFT NR. 13

Loft Nr. 13 befindet sich im Ecktrackt des zuletzt erstellten Gebäudeteils. Der Loft befindet sich im Edelrohbau und kann noch gemäss Ihren Wünschen individuell ausgebaut werden. Ein Ausbau mit drei oder vier abgetrennten Zimmern ist problemlos möglich.

Raumprogramm

Loft auf einem Geschoss: Wohnen, Essen, Küche, nach Wunsch zwei bis vier Zimmern (Schlafen, Büro, Ankleide)
Aussenraum: grosszügige Loggia, vom Wohnbereich abgesetztem erhöhtem Niveau

Für wen ist dieser Loft geeignet

Dieser Loft kann mit einem individuellen Grundriss für zwei bis vier Personen ideal ausgebaut werden. Je nach Wunsch sind eine grosszügige Ankleide, ein Büro oder mehrere Schlafzimmer mit Trennwänden aus Schrankelementen möglich. Damit ist der Loft problemlos auch für eine Familie mit zwei Kindern nutzbar.

Verfügbarkeit

Dieser Loft ist ab Reservation / Beurkundung innert zwei bis vier Monaten bezugsbereit.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Objekt-Referenz: LB-2498 / 13

Kontakt und Unterlagen

Loft, familientauglich, 2 bis 5 Zimmer, individueller Ausbau möglich

Terrassenwohnung in Meisterschwanden beim Hallwilersee

An sehr ruhiger Wohnlage verkaufen wir diese 5.5-Zimmer Terrassenwohnung mit rund 165 m2 Bruttofläche sowie einem grossen Gartenanteil. Die Liegenschaft wurde 2004 erstellt und präsentiert sich in neuwertigem Zustand.

Raumprogramm: 4 Schlafzimmer, Wohnen, Küche, Essen, Technikraum, zwei Abstellräume, Gartenanteil, vier Abstellplätze, davon zwei gedeckt.

Fotogalerie

Gartenwohnung Meisterschwanden von Südwest

Terrassen-Wohnung Meisterschwanden Sitzplatz

Wohnung Meisterschwanden Garten und Sitzplatz

Terrassen-Wohnung Meisterschwanden Zimmer

Wichtige Eckdaten

Kontakt für Auskünfte / persönliches Beratungsgespräch

Lofthome Immobilien AG
Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Referenz: TEM-2653

Anfrage für dieses Objekt

Wohnung, Terrassenwohnung, Terrassenhaus, Gartenwohnung, Meisterschwanden, Hallwilersee, Aargau

Bauhaus-Villa Region Aarau/Olten

An bevorzuger Aussichtslage befindet sich diese im Bauhaus-Stil erstellte und in den letzten Jahren umfassend renovierte Villa. Das Anwesen umfasst ein parkähnlich angelegtes Grundstück von über 1’900 m2 Fläche und bietet ganztätige Besonnung und Weitsicht in die Ausläufer des Juras. Ein Naturteich sowie ein grosszügiges Aussenschwimmbad runden das Angebot ab.

Die Architektur

Die Liegenschaft wurde ursprünglich 1989 von Architekt Prof. Dr. Zbinden entworfen und orientiert sich an den strengen Formen des Bauhaus-Stils der späten 1920er Jahre. Nach aussen hin nimmt sich das Gebäude stark zurück und offenbart dem Besucher erst mit dem Betreten dessen Grosszügigkeit. Im Rahmen umfassender Renovationsarbeiten ab dem Jahr 2005 haben die Eigentümer grosses Augenmerk darauf gelegt, die architektonisch Einmaligkeit der Liegenschaft zu erhalten.

Im Rahmen dieser Arbeiten wurde die Gebäudehülle und der Innenausbau überholt sowie der Garten mit Pool, Naturteich und einer Pergola neu angelegt. Heute präsentiert sich das Haus auf dem Stand der Technik. Beheizt werden Haus und Schwimmbad mittels einer Erdwärmesonde.

Fotogalerie

Haus mit Garten und Pool

Bauhaus-Villa, Umschwung

Bauhaus - Terrasse mit Holzdeck

Bauhaus-Villa, Erschliessung EG

Wichtige Eckdaten

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Referenz: BHD-2645

Anfrage für dieses Objekt

Villa, Haus, Bauhaus, Schwimmbad, Park, Olten, Aargau

DIE AUSGANGSLAGE

In einem ehemaligen Fabrikationsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen individuelle Lofts. Nicht nur Raumhöhen bis ca. 3.50 Meter, auch viele Elemente aus der Zeit der Industrialisierung zeugen noch von der ursprünglichen Funktion des Gebäudekomplexes.

Fabrikgebäude, Balkone

Küche (beispielhaft)

Loft 02, Bruchmauerwerk

Loft 02, Treppe, Bruchstein-Mauer

LOFT NR. 2

Loft Nr. 2 wird derzeit individuell ausgebaut. Der Loft erstreckt sich über zwei Etagen, verfügt über einen sehr gut besonnten Gartensitzplatz. Wohnungszugänge vom Treppenhaus zum Loft befinden sich auf beiden Etagen.

Raumprogramm

oberes Geschoss: Wohnen und Essen, Küche
unteres Geschoss: Nasszellen, Schlafen, Ankleide

Für wen ist dieser Loft geeignet

Mit diesem Loft sprechen wir ein Paar oder eine Einzelperson an, welche Wert auf sehr individuelles Wohnen legt und einen individuellen und sehr hochwertigen Innenausbau schätzt. Die Sichtbarkeit des Bruchsteinmauerwerks unterstreicht den individuellen Charakter. Es ist mithin der einzige Loft im Gebäude, welcher dieses Detail aufweisen kann.

Verfügbarkeit

Dieser Loft ist ab Reservation / Beurkundung innert zwei bis vier Monaten bezugsbereit.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Objekt-Referenz: LB-2498 / 06

Kontakt und Unterlagen

Lofts, Lofts, Rohbau, individueller Ausbau, Kanton Aargau, Fabrikumnutzung

Die Ausgangslage

Ein grosser Generalunternehmer plante in der Agglomeration Zürich eine Arealüberbauung. Ein Anwohner – selbst Immobiliunternehmer – besitzt in deren direkter Nachbarschaft drei Liegenschaften und hat gegen das Baugesuchs Einsprache erhoben mit der Begründung, seine Liegenschaften seien von dem Bauvorhaben übermässig stark betroffen und werden durch das Bauvorhaben im Wert gemindert.

Der Genralunternehmer hatte seinerseits für Landkauf und Planungskosten monatliche Zinszahlungen von 50’000 Franken zu leisten. Er einigte sich vorerst mit dem Anwohner darauf, dass zwei seiner Liegenschaften sanieren würden. Zudem überwies der Generalunternehmer einen Betrag von 350’000 als zusätzliche Entschädigung auf das Konto des Anwohners.

Missbräuchlich oder nicht?

Wer den Anstoss zur Lösung mit der Gratis-Sanierung und der Zahlung eines Geldbetrags einbrachte, darüber waren sich die Parteien vor dem Richter nicht einig. Gemäss dem Anwalt des Anwohners sei der GU mit diesem Vorschlag an seinen Mandanten herangetreten. Gemäss den Generalunternehmer hingegen liess der Anwohner früh durchblicken, dass er bereit sei, bei einem grosszügigen finanziellen Entgegenkommen seinen Rekurs zurückzuziehen. Würde der Generalunternehmer jedoch nicht zu einer solchen Lösung Hand bieten, so könne er das Bauvorhaben mit Einsprachen über Jahre hinweg verzögern. Die Generalunternehmung ging deshalb zum Schein auf die Forderungen ein, nicht zuletzt mit Blick auf die hohen laufenden Kapitalkosten während der Behandlung des Rekurses.

Die Ergägungen des Richters

«Das war eine zweckwidrige Kommerzialisierung eines Rechtsanspruchs», erklärte der Gerichtsvorsitzende Bruno Amacker während der Urteilseröffnung. Das Bezirksgericht Dietikon folgte damit im Wesentlichen den Anträgen der Staatsanwaltschaft Limmattal/Albis und verurteilte einen Aargauer Immobilen-Unternehmer wegen Erpressung zu einer bedingten Geldstrafe von 270 Tagessätzen zu 3000 Franken. Offenbar war die Beweislage zulasten des Rekurrenten so drückend, dass Richter Amacker den Beteuerungen des Angeklagten wenig Glaubwürdigkeit zumass.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig, das der Anwohner direkt im Anschluss an die Urteilseröffnung Rechtsmittel eingelegt hat.

Fazit

Rekurse sind ein wichtiges Mittel, Bauvorhaben auf deren Rechtmässigkeit hin zu überprüfen. Unbestritten ist jedoch, dass gegen Bauvorhaben immer öfter das Rechtsmittel eingelegt werden, um eine Besserstellung des Rekurrenten zu erreichen. Wenn eine solche Verhandlungslösung nicht sittenwidrig ist und effektive Nachteile eines Rekurrenten angemessen entschädigt werden, so ist einer solchen Lösung nichts entgegenzuhalten. Wenn jedoch der Rekurs mit dem primären Ziel einer einstweiligen Verzögerung und dem Erhalt unverhältnissmässiger Abgeltung verfolgt wird, so muss ein Rekurrent zu Recht eine Verurteilung in einem Strafprozess in Kauf nehmen.

Fall aus der Praxis

Die Immobilienverwaltungsgesellschaft X war seit 1987 die Verwaltering einer Stockwerkeigentumsgemeinschaft. In dieser Funktion führte sie bei der Bank zwei Konten, eines für den laufenden Unterhalt und ein zweites für die Äufnung des Erneuerungsfonds. Als grössere Unterhaltsarbeiten an der mittlerweile über 40 Jahre alten Liegenschaft anstanden, beschlossen die Eigentümer, einen Grossteil der Kosten über den Erneuerungsfonds abzudecken. Gross war das Erstaunen, als auf dem Konto für Erneuerungsfonds kaum Vermögen vorhanden war.

Die Verwaltung X hat in den vergangenen Jahrem mehrfach fünfstellige Beträge von diesem Konto auf andere Banken transferieren lassen. Durch verfälschte Bankbelege hat die Verwalterin sodann den Eigentümern glaubhaft gemacht, es liegen weiterhin hohe Beträge auf dem Erneuerungskonto vor. Die Täuschungsmanöver sind erst mit dem Anstehen grösserer Zahlungen für Unterhaltsarbeiten aufgedeckt worden.

Erhöhtes Risiko bei Erneuerungskontos

Ein Konto für den Erneuerungsfonds unterliegt einen höheren Risiko, dass Gelder abgezweigt werden als die regulären Konten für Bewirtschaftung und Unterhalt. Dies deshalb, weil auf diesen Konten oft grosse Beträge über längere Zeit verfügbar sind, eine unrechtmässige Verwendung deshalb mitunter erst nach Jahren auffallen würde.

Keine Alleinvollmacht für Erneuerungskonto

Oft gehen mit der Wahl des Verwalters grosszügige Vollmachten für Bankkonten einher. Wo alleiniges Verfügen über das Konto für Bewirtschaftung und Unterhalt noch Sinn macht, um laufende Verpflichtungen zu erfüllen, so ist dies bei einem Erneuerungsfonds nicht sinnvoll.

Tipp: Die Verwaltung kann über das Konto Erneuerungsfonds nur zusammen mit einem oder zwei Eigentümern verfügen. Da ab dem Konto typischerweise nur selten Zahlungen getätigt werden, ist dies in der Praxis gut handhabbar. Ganz wichtig: Die Bank muss über diesen Entscheid schriftlich informiert werden, damit die Vollmachten dem Rechnung tragen.

Erneuerungsfonds gehört auf separates Konto

Immer wieder gibt es Verwaltungen, welche den Bestand des Erneuerungsfonds auf einem Betriebskonto führen. Im schlechtesten Fall wird das Konto Erneuerungsfonds nur in der Bilanz separat ausgewiesen, jedoch im Rahmen eines allgemeinen Kontokorrents auf Namen der Verwaltzung geführt. Das Risiko: Zahlungen für den normalen Betrieb können von der Bank nicht von Zahlungen aus dem Erneuerungsfonds unterschieden werden. Im Falle eines Konkurses der Verwaltung besteht das hohe Risiko, dass der gesamte Erneuerungsfonds in die Konkursmasse fällt.

Tipp: Das Kapital aus dem Erneuerungsfonds sollte immer auf einem separaten Konto geführt werden. Wenn die jährliche oder quartalsweise Einzahlung auch direkt auf dieses Konto fliesst, ist ein unrechtmässiges Abzweigen der Gelder markant erschwert.

Kontoauszüge kontrollieren

Wenn einer Verwaltung dennoch ein alleiniges Verfügungsrecht über das Konto der Stockwerkeigentümer eingeräumt wird, so ist es zumindest ratsam, Kopien der Originalbelege direkt von der Bank einem Vertreter der Eigentümergemeinschaft zustellen zu lassen. Finden auf dem Konto unerwartete Bewegungen statt, so erhält der Vertreter davon Kenntnis und kann weitere Abklärungen veranlassen.

Fazit

Stockwerkeigentümer sind gut beraten, die Führung des Erneuerungsfonds genauer zu prüfen, dieses strikte vom Konto für den Normalunterhalt zu trennen und dem Verwalter nur eingeschräntke Vollmachten einzuräumen. Diese Massnahmen helfen, Missbrauch vorzubeugen. Ist der Schaden erst einmal angerichtet, gibt es oft keine Lösung, welche nicht zu finanziellen Beeinträchtigungen der Stockwerkeigentümer führen würde.

DIE AUSGANGSLAGE

In einem ehemaligen Fabrikationsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen individuelle Lofts. Nicht nur Raumhöhen bis ca. 3.50 Meter, auch viele Elemente aus der Zeit der Industrialisierung zeugen noch von der ursprünglichen Funktion des Gebäudekomplexes.

Fabrikgebäude, Balkone

Loft Nr. 6 Wohn- und Essbereich

Loft Nr. 06 Essbereich

Fabrik-Loft Nr. 06 Küche und Wohnen

LOFT NR. 6

Loft Nr. 6 ist komplett und luxuriös ausgebaut und dient uns heute als Musterloft. Die Einheit bietet 208 m2 BGF auf zwei Etagen, einen privaten Gartensitzplatz sowie Zugänge zum Loft auf beiden Geschossen.

Raumprogramm

oberes Geschoss: Wohnen und Essen, kleiner Abstellraum, Gäste-WC
unteres Geschoss: offenes Bad, freistehende Wanne, Dusche, Schlafen, Büronische, Ankleide, Waschraum

Für wen ist dieser Loft geeignet

Mit diesem Loft sprechen wir ein Paar oder eine Einzelperson an, welche Wert auf sehr individuelles Wohnen legt und sich nicht mit allen Details eines Innenausbaus beschäftigen möchten. Der Loft kann kurzfristig bezogen werden.

Verfügbarkeit

Dieser Loft ist kurzfristig bezugsbereit.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Objekt-Referenz: LB-2498 / 06

Kontakt und Unterlagen

Lofts, Lofts, Bezirk Bremgarten, Kanton Aargau, Fabrikumnutzung, Fabrikwohnen

Abwägungen für oder gegen einen Verkauf

Nicht nur finanzielle Aspekte sind bei einem Immobilienverkauf entscheidend. Auch die Frage, ob ein Ersatzobjekt verfügbar ist, welches die eigenen Bedürfnisse erfüllt, ob die Region oder der Standort passt sowie andere Aspekte gilt es zu berücksichtigen. Dennoch ist die Frage nach dem optimalen Verkaufserlös für die meisten Verkäufer ein entscheidender Aspekt. Die Frage stellt sich somit ganz aktuell: Lohn es sich, jetzt zu verkaufen? Wir glauben, es lohnt sich!

Unsere Meinung

Sowohl in der Tagespresse als auch in Fachpublikationen ist seit rund einem Jahr immer mal wieder von einer Immobilienblase zu hören. In den letzten Monaten sind Warnungen denn auch häufiger geworden. Tagesanzeiger, die Neue Zürcher Zeitung oder auch Bilanz Homes in der letzten Ausgabe haben verschiedentlich von Überhitzungen am Markt berichtet.

Die Marktpreise sind in den letzten zehn Jahren je nach Region bzw. Standort der Immobilie um durchschnittlich 40 bis weit über 100 Prozent angestiegen. Klar ist, dass wir nicht ein weiteres Jahrzehnt in Folge mit vergleichbaren Preissteigerungen sehen werden. Klar ist aber auch, dass der Zeitpunkt einer Preiskorrektur schwer abschätzbar ist. Dennoch spricht einiges dafür, dass der Zenit erreicht ist.

Kaufkraft versus Kaufpreise
Der Zuwachs der allgemeinen Kaufkraft hinkt weit hinter den Preissteigerungen her. Für zahlreiche Interessenten sind die Kaufpreise mittlerweile so hoch, dass ein Erwerb mit 20 Prozent Eigenmittelanteil in weite Ferne gerückt ist. Ein Markt kann sein Preisniveau mittel- und langfristig jedoch nur halten, wenn genügend solvente Käufer da sind, die das Angebot absorbieren.

Mietzinsen versus Kaufpreise

Namhafte Önonomen haben in Studien nachgewiesen, dass das Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mietzinsen ein Anzeichen für Marktanomalien sind. Im Klartext: Wenn die Finanzierung einer Liegenschaft bei einem langjährig duchschnittlichen Zins von 4 bis 5 Prozent deutlich teurer ist, als der Mietzins für eine vergleichbare Immobilie, so ist das ein Anzeichen für ein hohes Kaufpreisniveau.

Ein Beispiel für ein mittelgrosses und anständig unterhaltenes Haus in einer Goldküstengemeinde. Die langjährige betagte Mieterin zieht ins Heim. Sie bezahlte zuletzt eine Nettomiete ohne Nebenkosten von 3’700 Franken monatlich. Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft, die Erben entschliessen sich zum Verkauf. Der Angebotspreis liegt bei 2.8 Mio. Franken. Wird dieser Betrag mit 4% verzinst, so müsste der Käufer mit Fr. 112’000 Finanzierungkosten rechnen. Das Eigenkapital wird in dieser Rechnung nicht abgezogen, da auch dieses bei Vergleich mit einer Marktmiete verzinst werden muss. Auf den Monat umgeschlagen wäre das eine Belastung von rund 9’300 Franken. Selbst bei einer Zinsannahme von nur 2 Prozent wäre die Kapitalverzinsung immer noch mit rund 4’700 Franken deutlich höher als der vergleichbare Mietzins.

Würde das Haus gar vom neuen Besitzer ebenfalls vermietet, so müsste er einen Betrag von über 10’000 Franken als Monastmiete ansetzen, um eine Bruttorendite von 4.5 Prozent zu erzielen.

Zinsen so tief wie nie

In der Schweiz verharrt das Zinsniveau auf historischem Tiefststand. Dies erleichtert vorerhand Käufern einen Erwerb auch bei hohen Kaufpreisen, da die monatlichen Belastungen dennoch vergleichweise tief ausfallen. Dennoch werden die Zinsen nicht ewig auf diesem historischem Tief verharren.

Realwert versus Marktpreis

In zunehmend mehr Regionen sehen wir Verkäufe nach dem Prinzip des Meistbietenden. Nicht der reale Wert der Liegenschaft ist somit für den Kaufpreis relevant, sondern was unter Umständen ein einzelner Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Notare in den Kantonen Zug und Zürich reiben sich seit einiger Zeit die Augen, wenn Sie Kaufverträge zu astronomisch anmutenden Preisen beurkunden.

Wenn Experten eine herkömmlicher Bewertung vornehmen, so driftet diese Bewertung bei einem Verkauf oft so stark von dem ab, was unter normalen Umständen zu erwarten wäre, dass man von Preisexzessen sprechen muss. Beispiel für ein freistehendes Einfamilienhaus in der Region Zürich, Baujahr 1960, 520 m2 Grundstückfläche und viel Renovationsbedarf. Der Publikation zu entnehmen ist, dass Angeboten ab mindestens CHF 1.4 Mio berücksichtigt werden. Verkauf wurde dieses Haus am Ende zu CHF 1.65 Mio. Wenn wir eine grobe Einschätzung vornehmen, so wäre der Landpreis an dieser Lage (mässig Aussicht, wenig Verkehr, 15 Min. Fahrzeit ins Stadtzentrum) rund CHF 1500 je m2 Land einzusetzen. Macht CHF 780’000 für das Grundstück selbst. Das Gebäude ist rund 50 Jahre alt und wurde zuletzt vor 30 Jahren einer leichten Renovation unterzogen. Hier ist mit weiterem Kapitaleinsatz für Instandstellungen in Höhe von CHF 300’000 bis 500’000 zu rechnen. Wir schätzen dem Geäbudewert auf CHF 350’000.

Die Schätzung nach Realwert würde somit rund CHF 1’130’000 ergeben. Bereits der Mindestpreis übersteigt diesen Wert um rund 270’000 Franken. Der tatsächlich bezahlte Preis gar um 520’000. Das Beispiel ist nicht fiktiv. Es zeigt auf, dass der Markt heute Preise bezahlt, welche noch vor 5 oder 10 Jahren praktisch undenkbar waren.

Fazit des Experten

Viele Anzeichen auf dem Immobilienmarkt deuten darauf hin, dass wir ein historisch hohes Preisniveau bei gleichzeitig historisch tiefen Zinsen erreicht haben. Beides wird nicht anhalten und die Bedürchtung steht im Raum, dass die Preise sinken werden. Sollten Sie in den nächsten zwei oder drei Jahren einen Verkauf Ihrer Liegenschaft in Betracht ziehen, so ist es eine Erwägung wert, diesen Plan bereits früher umzusetzen. Wir wissen nicht genau, wann der Markt dreht. Dass eine Korrektur ansteht, ist jedoch sehr wahrscheinlich.

18.04.2012
Lofthome Immobilien AG
Magnus Schnellmann

Möchten Sie eine unverbindliches Gespräch zum Verkauf Ihrer Liegenschaft mit uns vereinbaren? Sie erreichen uns unter 056 442 99 90 oder per Mail.

Neubauwohnung in Küsnacht

Mitten im Grünen, grosszügig konzipiert, gesäumt von altem Baumbestand entstehen ein Zweifamilienhaus an sehr ruhiger Lage mit schöner Fernsicht bis in die Alpen. Verschiedene Naherholungsgebiete befinden sich in nächster Nähe. Der öffentliche Verkehr (Bus) ist in 3 Gehminuten erreichbar. Es steht nur noch eine Wohnung zum Verkauf.

Die Architektur

Die Gestaltung und Formgebung ist nicht laut, sondern leise, hebt sich wohltuend ab von Neubauten, wie sie landauf, landab entwickelt werden. Die architektonische Qualität erschliesst sich dem Betrachter mitunter erst auf den zweiten Blick. Für Menschen, die aussergewöhnlich sind und das aussergewöhnliche suchen ist dieses Angebot prüfenswert.

Die Gebäudeansichten

Neubau Küsnacht Goldküste, Haus Süd

Haus in Küsnacht, Goldküste, Haus West

moderne Innenarchitektur, Küsnacht/ZH

Wichtige Eckdaten

Verkaufspreise
Gerne informieren wir Sie persönlich über das Angebot und die Konditionen.

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Lofthome Immobilien AG
Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Referenz: KUW-2565

Anfrage für dieses Objekt

Wohnung, Eigentumswohnung, Neubau, Küsnacht am Zürichsee, Goldküste, Kanton Zürich

DIE AUSGANGSLAGE

In einem ehemaligen Fabrikationsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen individuelle Lofts. Nicht nur Raumhöhen bis ca. 3.50 Meter, auch viele Elemente aus der Zeit der Industrialisierung zeugen noch von der ursprünglichen Funktion des Gebäudekomplexes.

Fabrik-Gebäude, neue Fassade und Balkone

Fabrikloft Nr. 16 - Obergeschoss, Rohbau

Loft Nr. 16, Sichtbalken und Galerie

Beispiel für Küche

LOFT NR. 16

Loft Nr. 16 befindet bietet 210 m2 BGF und befindet sich in den obersten zwei Geschossen des Fabrikgebäudes. Dieser Loft kann nach Ihrem Wunsch individuell ausgebaut werden. Im Südwest-Bereich wurde die Etage durchgebrochen und bietet dort nun eine maximale Raumhöhe von rund 6.5 Metern. Die Südwest-Lage im Gebäude mit privatem Balkon bietet zudem maximale Besonnung bis in die späten Abendstunden.

Raumprogramm

unteres Geschoss: grosszügiger Wohnraum, Küche, evtl. separates Zimmer, Balkon
oberes Geschoss: Nasszelle mit Bad und Dusche, Schlafen, Ankleide

Für wen ist dieser Loft geeignet?

Dieser Loft ist für eine Paar oder eine Familie zu drei, maximal vier Personen geeignet, welche lichtdurchflutete Räume und die exzellente Besonnung schätzen. Der Innenausbau wird individuell an Ihre Wünsche angepasst.

Verfügbarkeit

Für diesen Loft wird der Innenausbau zusammen mit Ihnen geplant. Ab Kaufentscheid und Beginn der Detailplanung ist der Loft innert rund zwei Monaten bezugsbereit.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Objekt-Referenz: LB-2498 / 16

Kontakt und Unterlagen

Lofts, Lofts, Bezirk Bremgarten, Kanton Aargau, Fabrikumnutzung, Fabrikwohnen

Neubau in Küsnacht

Mitten im Grünen, grosszügig konzipiert, gesäumt von altem Baumbestand entstehen zwei Einfamilienhäuser und ein Zweifamilienhaus an sehr ruhiger Lage mit schöner Fernsicht bis in die Alpen. Verschiedene Naherholungsgebiete befinden sich in nächster Nähe. Der öffentliche Verkehr (Bus) ist in 3 Gehminuten erreichbar.

Die Architektur

Die Gestaltung und Formgebung ist nicht laut, sondern leise, hebt sich wohltuend ab von Neubauten, wie sie landauf, landab entwickelt werden. Die architektonische Qualität erschliesst sich dem Betrachter mitunter erst auf den zweiten Blick. Für Menschen, die aussergewöhnlich sind und das aussergewöhnliche suchen ist dieses Angebot prüfenswert.

Die Gebäudeansichten

Neubau Küsnacht Goldküste, Haus Süd

Haus in Küsnacht, Goldküste, Haus West

moderne Innenarchitektur, Neubau Küsnacht/ZH

Wichtige Eckdaten

Verkaufspreise
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Lofthome Immobilien AG
Magnus Schnellmann
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Referenz: KUH-2561

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Haus, Luxushaus, Neubau, Küsnacht am Zürichsee, Goldküste

Repräsentative Büros an Top-Lage
1. Büro – unser Angebot
2. Büro – Ausbaubeschrieb
3. Büro – Verkehr & Erschliessung
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Büro-Neubau, hochwertig möbliert

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(C) Fotografien und Visualisierungen lofthome.ch

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Wir vermieten repräsentative und vollständig eingerichtete Büro – Arbeitsplätze. Jeder Arbeitsplatz verfügt über eine vollständige Infrastruktur, u.a. mit Schreibtisch, Korpus, Schränken etc. Zur Mitbenutzung und für Besprechungen mit Ihren Kunden steht eine Lounge mit Kaffeeküche zur Verfügung.

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Auskunft und Vermietung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
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Mailkontakt: Miete: Büro Neubau Ref. OF-432
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Gerne erwarten wir Ihren Anruf unter 056 442 99 90 oder Ihre direkte Kontaktaufnahme per Mail, wenn Sie ein entsprechendes Objekt anbieten möchten oder den Kontakt für den Erwerb einer solchen Liegenschaft herstellen können. Magnus Schnellmann steht Ihnen für weitere Auskünfte zur Verfügung.

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Lounge Chair von Ray & Charles Eames

Charles Eames gab für diesen Entwurf das Ziel aus, ultimativen Komfort mit höchster Qualität in Material und Ausführung zu verbinden. Ergebnis war eine moderne Interpretation des traditionellen Clubsessels, die durch die bis ins kleinste Detail durchdachte Konstruktion überzeugt. Ganz seinem Wunsch entsprechend, vermittelt sie den Eindruck eines weichen, gebrauchten Baseballhandschuhs, in den man hineinsinken möchte.

Ausführung
Sitzschale Palisander
Leder schwarz
Sessel 5-Sterne Fuss poliert / schwarz
Hocker 4-Sterne Fuss poliert / schwarz

Zustand
Ausstellungsmodell, erstklassiger Zustand

Weitere Auskunft

Lofthome.ch Designklassiker – Telefon 056 442 99 90.

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Haus mit Gasheizung, kein Verdacht geschöpft

Das Haus mit Baujahr 1960 wird mit Gas beheizt. Die Käufer planen eine umfassende Renovation. Beauftragte Architekten endeckten im Rahmen von Sondierungsarbeiten, dass sich auf dem Grundstück ein stillgelegter Öltank befindet. Dieser ist auch nicht wie üblich mit Sand befüllt, um Absetzungen des Terrains oder angrenzender Bauten zu verhindern, sondern leer und rostet still vor sich hin.

Familie L. konfrontiert den vormaligen Eigentümer und bitten diesen um eine Stellungnahme. Da es sich um das Elternhaus des seinerzeitigen Verkäufers handelt, scheint klar, dass die Existenz des Öltanks diesem hätte klar sein müssen. Dr. H. stellt sich jedoch auf den Standpunkt, den Öltank vergessen zu haben. Im übrigen verweist er auf den Ausschluss der Gewährleistung, welcher auch Risiken des Baugrunds umfasse. Auch erwähnt er, dass er keine Informations- oder Offenlegungspflichten gehabt hätte und die Käufer auch nie explizit nach einem Öltank fragten. Die Käufer stellen sich auf den Standpunkt, der Gewährleistungsausschluss sein nichtig, da der Verkäufer um die Existenz des Tanks wusste und diese arglistig oder aber zumindest grobfahrlässig verschwiegen hat.

Klagebegehren

Eine gütliche Einigung kommt nicht zustande. Familie L. betreibt den ehemaligen Eigentümer Dr. H. in Höhe der Kosten zur Entfernung des Öltanks. Gegen diese Betreibung erhebt Dr. H. Rechtsvorschlag. Die Käufer reichen ein Klagebegehren ein, welches im März 2012 vor dem Friedensrichter behandelt wird. Der Friedensrichter ist aufgrund der Höhe der Streitsache nicht befugt, einen rechtsgültigen Entscheid zu fällen, sondern agiert in der Sache als Vermittler zwischen den Parteien. In seinen Erwägungen kommt er zum Schluss, dass Dr. H. nicht glaubhaft den Standpunkt vertreten könne, die Existenz des Öltanks vergessen zu haben. Und selbst wenn dem so wäre, können dem Verkäufer dennoch Grobfahrlässigkeit in Bezug auf seine Informationspflichten vorgeworfen werden.

Zuhanden der klagenden Familie L. gibt er zu bedenken, dass bei einer gerichtlichen Beurteilung durchaus strittig sein könne, ob der Öltank ein Altlast im rechtlichen Sinne darstelle. Dies gälte zumindest so lange, als dass keine gesetzlichen Bestimmungen in Kraft treten, welche eine Aushebung oder Sanierung des Tanks erfordern würde. Die Kläger wenden ein, dass ausserhalb von Gebäuden befindliche Tankanlagen regelmässig Wertminderungen einer Liegenschaft darstellen. Am Beispiel eines Liegenschaftenverkaufs zwischen Stadt und Kanton in einem ähnlichen Fall zeigen sie auf, dass die Stadt als Verkäuferin einer Liegenschaft einen Betrag von CHF 100’000 als Rückstellungen bzw. Kaufpreisminderung für den Rückbau eines Öltanks prüfte.

Herzschmerzen

Dr. H. führt aus, in schmerze das Herz, wenn er für Kosten aufzukommen habe, welche doch klarerweise die Käufer tragen müssten. Im übrigen verdiene er sein Geld auch als Zahnarzt nicht so leicht, als dass er Almosen verteilen könne. Nach kurzer und harter Verhandlung willigt er dennoch ein, einen Betrag zur aussergerichtlichen Beilegung der Streitsache zu leisten. Sagt dies, legt den Betrag in bar auf den Tisch und braust im Porsche Panamera davon.

Fazit des Experten

Immobilienverkäufer haben die Pflicht, Käufer über Mängel an einer Liegenschaft aufzuklären. Nicht immer ist jedoch klar, was ein Mangel sein kann. Im Zweifelsfall tun Verkäufer besser daran, einen möglichen Mangel offen darzulegen, als sich später auf einen Gewährleistungsausschluss zu berufen. Namentlich wenn der Käufer nachweisen oder glaubhaft machen kann, dass der Verkäufer um einen Mangel wusste, greift der Ausschluss der Gewährleistung nicht. Im strittigen Fall schien klar zu sein, dass der Verkäufer vor dem Vertragsabschluss nicht alle Informationen auf den Tisch legte. Rechtlich nicht geklärt wurde in diesem Fall aus dem Alltag, ob ein Gericht den Öltank als Altlast oder zumindest als wertmindernd für die Liegenschaft eingestuft hätte.

DIE AUSGANGSLAGE

In einem ehemaligen Fabrikationsgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert entstehen individuelle Lofts. Nicht nur Raumhöhen bis ca. 3.70 Meter, auch viele Elemente aus der Zeit der Industrialisierung zeugen noch von der ursprünglichen Funktion des Gebäudekomplexes. Dieser befindet sich im ersten Obergeschoss und weist eine Bruttofläche von 95 m2 auf.

Fabrikgebäude, Balkone

Loft 10, Parkettboden Eiche, Schlafen, Wohnen

Loft 10 Küche, Chromstahl und Eiche

Loft 10, hochwertige Küche

Loft 10, Langriemen Eiche

LOFT NR. 10

Status: Dieser Loft ist bereits verkauft.

Loft Nr. 10 befindet bietet eine Fläche von 95 m2 BGF und befindet sich im mittleren von insgesamt fünf Geschossen der alten Fabrik. Dieser Loft wird in Kürze vollständig ausgebaut sein mit folgender Materialisierung:

- Riemenparkett Eiche natur
- grosse, massgefertigte Küche mit freistehendem Arbeitsblock
- Nasszellen mit Plattenbelag antrazith
- Badewanne und Lavabo
- Abstellraum
- Waschraum mit WM/Tumbler

Wer möchte hier nicht sofort einziehen?

Raumprogramm

offene Küche mit Essbereich, Wohnraum, Schlafzimmer durch Raummöbel abtrennbar, Nasszelle, Gäste-WC, Abstellraum

Für wen ist dieser Loft geeignet?

Dieser Loft ist für eine Einzelperson oder ein Paar geeignet, welches trotz kleinem Budget nicht auf Individualität beim Wohnen verzichten möchte. Wenn Sie rasch entscheiden, können Sie Ihre Wünsche beim Innenausbau noch anbringen. Ein kleiner Balkon rundet dieses tolle Angebot ab. Kaufpreis exklusiv Garagenplätze (CHF 30’000 je Einstellplatz).

Verfügbarkeit

Dieser Loft ist verkauft.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Objekt-Referenz: LB-2498 / 10

Kontakt und Unterlagen

Lofts, Lofts 92 m2, Fabrik-Wohnen, alte Fabrik, individuelle Lofts

Loft – Wohnen über dem Wasser, Kunz Areal Windisch

Wir bieten mit diesem Loft ein architektonisches Ausnahmewerk zum Verkauf an. Die alte Spinnerei Windisch ist ein klassizistisches Fabrikgebäude aus dem Jahr 1835 und wurde 2002 kernsaniert. Der Loft liegt im Hochparterre und bietet nicht nur direkten Zugang zum grossen Park, sondern verfügt ebenso über eine grosse Terrasse direkt über dem Fabrikkanal und einen direkten Zugang zur Reuss. Der Innenausbau ist ideal geeignet für Haushalte bis zu drei Personen.

Architekt Matthias Odermatt hat diesem Loft mit sehr viel Gefühl für den grossem Raum und die Proportionen gestaltet und umgesetzt. Die zeitlose Innenarchitektur vereint den historischen Charme des Fabrikgebäudes mit dem Komfort einer modernen Wohnung. Mehr als 270 m2 Wohnfläche warten darauf, von Ihnen erobert zu werden! Fast vier Meter Raumhöhe, Elemente aus MDF und Sichtbeton, übergrosse Fenster, Parkett- und Gussbodenbeläge, für diesen Loft entworfene Leuchtkörper und Möbel vereinen sich zu einem Ensamble, welches in dieser Form kaum ein zweites mal zu finden ist.

Im roten Kubus ist eine abschliessbare Büronische mit allen Medienanschlüssen (Internet, TV, Elektrik), ein Medien-Center und viel Stauraum integriert. Zudem ist dieses Raummöbel über eine Treppe begehbar. Auch die Haustechnik bietet allen Komfort. Bodenheizung mit Regelung der Raumbereiche über Thermostaten, eine kontrollierte Lüftung, moderne Küche mit Hochbackofen, zwei Badezimmer, eines davon mit Nische und Anschlüssen für einen Waschturm, ein grosses Kellerabteil, elektrische Beschattung an allen Fenstern und sehr viel Stauraum gehören mit zu diesem attraktiven Loft.

Fotogalerie

Fabrikgebäude von 1835	Reuss und alte Spinnerei
Sitzplatz über dem Wasser	Privatpark am Fluss
Loft Wohnen Spinnerei Kunz	hohe Fenster
Loft Wohnraum möbliert, Variante	Schlafzimmer, Parkett Buche
Küche mit Beton- Elementen	Raumelemente in MDF

Verkaufspreis

Dieser Loft ist bereits verkauft.

Kontakt für Auskünfte oder Besichtigung

lofthome.ch Magnus Schnellmann
Telefon +41 56 442 99 90
Referenz: Loft, RB-1953

Anfrage für dieses Objekt

Red Box Loft, alte Spinnerei, alte Fabrik, Windisch, Aargau, Fabrik-Wohnen, Loftwohnung